AVIS D’EXPERT – En matière de défiscalisation, le dispositif Pinel s’impose comme l’un des outils préférés des Français pour réduire leur impôt. Mais l’avantage fiscal ne doit pas faire oublier qu’il s’agit avant tout d’un investissement immobilier, rappelle le président du groupe de conseil en gestion de patrimoine PEA Michel Brunoro.
L’acquisition d’un bien immobilier ne relève plus aujourd’hui du seul besoin de se loger, mais s’intègre dans une perspective patrimoniale globale.
L’immobilier locatif apparaît comme l’un des marchés les plus sûrs sur lequel il est possible de limiter les risques. De plus, il offre une visibilité à long terme. Les dispositifs de défiscalisation liés à l’immobilier neuf, tels que la loi Pinel en vigueur actuellement, redonnent à l’investissement locatif tout son intérêt. D’autant que l’achat dans le neuf peut avoir son importance à la revente par rapport à un logement ancien.
Ainsi, tout contribuable domicilié en France peut investir dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement, c’est-à-dire sur acquis sur plan, et bénéficier d’une réduction de son impôt sur le revenu. Ce logement doit respecter des normes de performances énergétiques. En contrepartie de l’avantage fiscal, il faut s’engager à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Le taux de la réduction d’impôt augmente avec le temps : 12% pour un engagement de location de 6 ans, 18% sur une durée de 9 ans, et 21% sur une durée de 12 ans. La réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du logement majoré des frais de notaire, dans la limite de 300.000 euros par an et par foyer fiscal. Toutefois, il est important de noter que l’excédent n’est pas reportable sur l’impôt des années suivantes.
La loi Pinel permet de louer le logement aux descendants ou ascendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal. La location aux parents ou aux enfants est donc possible dès lors que les conditions de plafonds de loyer et de ressources du locataire sont respectées.
Être rigoureux sur la sélection de l’investissement
Cet investissement peut servir à la constitution ou à la diversification du patrimoine, tout en permettant de bénéficier d’une diminution de la pression fiscale. Néanmoins, l’avantage fiscal ne doit pas être le seul critère à prendre en considération. D’une façon générale, nous ne sommes pas favorables aux investissements proposés en loi de défiscalisation car ils sont souvent surévalués ou mal situés. Il est donc impératif d’être très rigoureux sur la sélection du bien. Celui-ci doit être retenu non pas pour son avantage fiscal mais pour ses qualités intrinsèques, à savoir l’emplacement privilégié, la qualité des finitions et le prix extrêmement maîtrisé.
Le premier critère est l’emplacement, qui demeure et demeurera l’élément clé de tout bon investissement immobilier, avec ou sans avantage fiscal. Une fois trouvé, encore faut-il acheter au juste prix. Il faut pour cela s’entourer de conseils, prendre l’avis de plusieurs professionnels dont c’est le métier, afin d’éviter le risque de surpayer l’acquisition. Les biens que nous sélectionnons pour nos clients sont majoritairement situés sur Bordeaux ou la Côte Basque, régions en fort développement économique et dont le potentiel locatif et de revente est avéré. Il est également important de privilégier les résidences mixtes où il y a des propriétaires occupants car elles seront mieux entretenues.
Le meilleur investissement est celui qui offre le plus de portes de sortie à l’issue de la période d’engagement de location, permettant à l’investisseur d’avoir le choix entre revente, location en meublé (annuelle ou saisonnière), voire conservation en résidence secondaire.
Compte tenu des taux de crédit historiquement bas et du poids actuel de la fiscalité, il nous parait judicieux d’étudier la question d’un tel investissement et de s’entourer de conseils pour éviter les déconvenues. La qualité du bien doit impérativement toujours l’emporter sur la perspective de défiscalisation.
Michel Brunoro est président du groupe de conseil en gestion de patrimoine PEA basé à Paris, Pau et sur la Côte basque. Il est actionnaire à titre individuel de Toutsurmesfinances.com.
